Xin chào các bạn, mình là Trần Việt MB, và ngày hôm nay mình sẽ cùng các bạn phân tích về hành vì lừa đảo một mảnh đất được bán cho nhiều người. Trên thị trường hiện tại thường xuyên xảy ra hiện tượng việc mua bán một mảnh đất không thành do người bán dù cố tình từ đầu (lừa đảo) hoặc cố tình ở giai đoạn sau và lách luật (Quan hệ dân sự) thì người thiệt hại lớn nhất vẫn là khách hàng, tiền không đòi về được, đất cũng không biết ở đâu.
Chính vì thế, trên góc độ “Cẩn tắc vô ưu” , Trần Việt sẽ viết bài này để chia sẻ với mọi người nha.
Các yếu tố dẫn đến tình trạng lừa đảo một mảnh đất bán cho nhiều người:
- Đặt cọc bằng giấy viết tay cho nhiều người
- Không công chứng, chứng thực
- Chưa có giấy tờ, sổ đỏ
- Đang thế chấp ngân hàng
- Mảnh đất đứng tên người khác
- Pháp lý chưa rõ ràng
Các bạn lưu ý, hiện tại việc khởi tố vụ án hình sự đối với trường hợp một mành đất bán cho nhiều người cũng có rất nhiều vấn đề khó khăn. Đây sẽ là quan hệ dân sự nếu người bán là chủ sử dụng hợp pháp của lô đất làm hợp đồng bán cho người khác, sau đó các bên đổi ý không mua bán nữa hoặc đất vướng quy hoạch hay vì lý do khách quan nào đó khiến hợp đồng không thực hiện được. Nếu các bên giao kết bằng hợp đồng không có công chứng, chứng thực mà xảy ra các tình huống trên thì cũng chỉ là quan hệ dân sự.
Khi bạn mua bán nhà đất, cần thực hiện từng bước sau thật cẩn thận để tránh mua hớ, bị lừa.
Bước 1: Điều tra thông tin mảnh đất
Sổ đỏ phải thật, giấy tờ phải rõ ràng
Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù bạn nhìn thấy sổ đỏ rồi thì cũng không thể yên tâm 100% được. Đã có những trường hợp Trần Việt đã gặp, scan, làm giả sổ đỏ là hoàn toàn có, chính vì vậy, nhiệm vụ của người bán còn có thêm một kỹ năng đó là soi sổ đỏ. Mẹo của Trần Việt chỉ cho bạn, bản scan, in màu thì nét khó để thanh, gọn như bạn gốc, để ý kỹ sẽ nhìn ra ngay nhé.
Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.
Nếu bạn biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí dế dàng hơn. Nếu không bạn chỉ cần ra hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thông tin nhéS
Thông tin về quy hoạch, dự án của mảnh đất bạn đang muốn mua
Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.
Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu? Có 2 nơi mà bạn có thể tin tưởng để hỏi:
1. Phòng địa chính thuộc UBND xã / phường, bạn photo sổ đỏ của nhà đất cần mua bán, sau đó bạn đến hỏi cán bộ địa chính ở phường / xã nơi có nhà đất để hỏi thông tin.
2. Bộ phận một cửa Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận / huyện nơi có nhà đất. Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy, bộ phận 1 cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Bạn nhớ photo sổ đỏ và các giấy tờ liên quan mang đến nhé.
Thông tin về tranh chấp của mảnh đất sắp giao dịch
Trước tiên bạn nên lưu ý rằng: nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.
Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.
Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước là bạn có thể bị dừng, bị chặn rồi.
Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
Thông tin vay nợ thế chấp của mảnh đất sắp thực hiện việc mua bán
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.
Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài ra thông tin về nhà đất đang thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.
Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.
Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
Ở bước này, có 1 cách cũng tương đối đơn giản để kiểm tra đó là: trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này nhé.
Một tình huống thực tế mà mình đã gặp, đó chính là việc đánh tráo sổ đỏ ngay khi đang thế chấp. Đó là việc người bán chủ động lên Văn phòng đăng ký đất đai báo mất sổ đỏ, thực hiện việc làm lại sổ (theo con đường nhanh nhất), sau đó đến gặp ngân hàng để nêu một lý do nào đó cần xem, hoặc phô tô sổ đỏ gốc rồi đánh tráo, lấy sổ đỏ gốc cũ ra để đem bán cho nhiều người, gài sổ đỏ mới vào để lừa dối ngân hàng.
Đây là thực tế, một câu chuyện có thật
Thông tin về người bán, người mua có quan trọng khi giao dịch một mảnh đất
Nếu người bán nhà đất là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền mua bán nhà đất là có thể yên tâm được.
Bước 2:Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định mua bán nhà đất, bước tiếp theo bạn cần làm là thỏa thuận các bước và giai đoạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thế nào.
Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sau này.
Thông thường, đến bước này bạn nên nhờ một người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn, chẳng hạn như luật sư, công chứng viên. Họ sẽ giúp bạn hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất và tư vấn cho bạn các bước làm thủ tục thuận lợi.
Còn nếu bạn muốn tự tìm hiểu, bạn có thể tham khảo những nội dung dưới đây:
Các nội dung khi mua bán nhà đất cần thỏa thuận rõ ràng:
- Giá mua bán nhà đất (đương nhiên rồi)
- Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Thông thường người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%, bạn có thể đàm phán để người mua hỗ trợ các chi phí này.
- Có đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu
- Thời điểm khi nào giao tiền mua bán, giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền
- Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản
- Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online
- Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
- Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ
- Thời điểm bàn giao nhà thực tế (bàn giao chìa khóa, đồ đạc và những tài sản khác liên quan)
- Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ
2. Một số lưu ý để thủ tục mua bán nhà đất an toàn hơn:
- Khi đã ký hợp đồng công chứng xong, không có nghĩa là thủ tục mua bán nhà đất đã hoàn thành, bạn sẽ có khoảng 14-21 ngày làm việc để làm thù tục sang tên sổ đỏ. Sau khi sang tên sổ đỏ xong, lúc đó thủ tục mua bán nhà đất mới hoàn thành.
-> Bên mua hãy lưu ý khoảng thời gian này để thỏa thuận việc có giữ lại một số tiền hay không.
- Khi đã ký Hợp đồng công chứng xong, nếu như bên mua đã nhận đầy đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao giấy tờ nhân thân, thì bên mua đã có thể đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
-> Bên bán hãy lưu ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ khác.
- Bên nộp thuế, phí hãy lưu ý giữ lại hoặc để ra số tiền ước lượng để nộp thuế trước khi thỏa thuận về giá mua bán hoặc số tiền giữ lại.
Quy trình làm thủ tục mua bán nhà đất cơ bản
Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên thực tế thì lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.
Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
- Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc
- Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng
- Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.
Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, 2 bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua sang tên.
Đó là một số cách cơ bản, như tôi đã nói thì tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào để việc mua bán nhà đất an toàn, thuận lợi. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi.
| Lưu ý: Bên bán nhà, đất nếu không làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Hợp đồng công chứng. Tôi đã gặp nhiều trường hợp nhiều bên bán nhà, đất nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Hợp đồng công chứng. Như vậy không nên đâu nhé. |
Bước 3:Lựa chọn văn phòng công chứng
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.
Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch mua, bán.
Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các CCV trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.
Bước 4:Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất
Bạn và người mua / người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không có gì phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn
- Hướng dẫn cách kiểm tra toàn bộ hồ sơ giấy tờ trong nhà bạn
- Xác nhận tình trạng hôn nhân – Khó hay dễ?
- Lưu ý khi xin xác nhận tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn)
Sau khi chuẩn bị xong, để chắc chắn hơn, bạn có thể mang trước 1 bộ giấy tờ photo đến VPCC để họ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ là bạn đã có thể làm tiếp bước 4, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.
Bước 5:Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh
Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ. Vì vậy bạn hãy cố gắng thực hiện đúng những quy trình mua bán nhà đất mà hai bên đã thỏa thuận ở Bước 2 nhé
Bạn hãy lưu ý một số phát sinh như sau:
- Nếu bên mua thanh toán tiền mua bán nhà đất bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng, hãy lưu ý giờ làm việc của ngân hàng
- Nếu thanh toán bằng hình thức chuyển khoản online, hãy lưu ý hạn mức tối đa mà ngân hàng đó quy định
- Nếu thanh toán bằng tiền mặt (không khuyến khích), bạn hãy lưu ý chọn địa điểm an toàn và đảm bảo an toàn trong quá trình mang tiền mặt đi đường
Sau khi xong bước này, bạn có thể chuyển sang bước cuối cùng:
Bước 6:Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Ở bước cuối cùng này, bạn có 2 lựa chọn cũng đơn giản thôi:
a. Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Nếu bạn muốn tự mình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, không cần phải tốn chi phí để thuê ai cả, thì bạn có thể tự làm. Trong đó tôi chia sẻ một vài kinh nghiệm để bạn có thể tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn.
b. Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ
Nếu bạn cảm thấy mình không có thời gian, hoặc việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ quá phức tạp, rắc rối và bạn muốn đơn giản hơn, bạn có thể sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ.
Dịch vụ sang tên sổ đỏ hiện nay có phí dịch vụ cũng khá hợp lý, không còn cao như cách đây vài năm nữa. Chỉ với 4 triệu – 6 triệu đồng tùy vào hồ sơ của bạn, bạn đã có thể yên tâm ở nhà ngồi đợi sổ đỏ, sổ hồng đã được sang tên bạn mà không cần phải đi đâu hay làm gì cả.
Trên đây là bài viết của Trần Việt về những vấn đề cần lưu ý để tránh tình trạng một sổ đỏ được bán cho nhiều người. Bài viết có sự tham khải từ một số nguồn (luatnb). Quá trình làm rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các bạn. Trần Việt xin cảm ơn
Trần Việt MB – Luôn tận tâm – Luôn hoàn thiện
Xin chúc các bạn có một gia đình hạnh phúc, ấm êm và chủ động trước những rủi ro trong cuộc sống. Nếu cần liên hệ để được hỗ trợ, hãy liên hệ với Việt qua các kênh sau nhé.
Fanpage: Trần Việt MB – Chuyên gia Bảo hiểm nhân thọ Quân đội
Youtube: Trần Việt MB Ageas
SĐT: 0902261286 / Email: tranviet.mbageas@gmail.com
