Xin chào các bạn, mình là Trần Việt MB – Chuyên gia tài chính, bảo hiểm, thuộc công ty bảo hiểm nhân thọ Quân đội. Chủ đề ngày hôm nay mình sẽ thực hiện việc phân tích với các bạn đó chính là về đặc điểm của cổ phiếu bất động sản nói riêng và ngành nghề bất động sản nói chung. Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng, đây là nhóm cổ phiếu vừa có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhưng cũng sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, vì thế nên trong bài viết này, mình sẽ phân tích chi tiết các đặc điểm cần nắm khi đầu tư cổ phiếu bất động sản.

1. Nội dung bài viết

   Cổ phiếu và các loại hình kinh doanh bất động sản

Quá trình nghiên cứu Trần Việt Mb thấy cổ phiếu bất động sản được chia thành 5 nhóm sau:

• Nhóm 1: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị lớn, ví dụ VIC, FLC, HDG, NLG, SCR, KDH và TDH
• Nhóm 2: Nhóm cổ phiếu từ cho thuê BĐS, ví dụ IJC, QCG, ITC, TDC và HQC
• Nhóm 3: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh và dịch vụ BĐS, ví dụ VRE, PDR, DXG, DIG, SJS, DRH, NBB, NTL, HDC, NVT và LGL.
• Nhóm 4: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị vừa và nhỏ, ví dụ VPH, DTA, FDC, HAR, PTL, CCL và VRC.
• Nhóm 5: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp SZL, KBC, ITA, LHG, D2D, CCI và TIX

Mỗi nhóm cần có những phân tích riêng rẽ hoàn toàn. Đánh giá chung về nhóm cổ phiếu bất động sản, thì thường xu thế của nhóm ngành này sẽ có những biến động cùng chiều với chỉ số VN – Index. Tuy vậy, nhóm này cũng là một trong những nhóm ngành có biến động giá cổ phiếu với biên độ lớn và có sự phân hoá rõ rệt.

Nhóm cổ phiếu bất động sản là một nhóm cổ phiếu có tính chất nhạy cảm. Mỗi khi thị trường chung có dấu hiệu giảm điểm thì nhóm đối tượng này sẽ thường giảm sàn, giảm với biên độ mạnh, còn khi thị trường chung tăng điểm, nhóm cổ phiếu này sẽ rất vất vả để tăng giá và thường sẽ là đối tượng tăng giá cuối cùng :)) . Đây là cảm nhận cá nhân thôi nhé

 

2. Chu kỳ của ngành và cổ phiếu bất động sản 

Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ, mỗi chu kỳ có thể kéo dài từ 7 đến 10 năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, xây dựng ,vật liệu… Đối với các nhà đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, có thể nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng, vì nó quyết định đến việc thời điểm bạn mua cổ phiếu bất động sản có thuận hay không? Điều này là yếu tố quan trọng quyết định đến khả năng thành bại của một nhà đầu tư

Giai đoạn Phục hồi (Giai đoạn đi lên)

Giai đoạn này nhà đầu tư bắt đầu cảm thấy tin tưởng hơn về thị trường, giá lúc này tăng nhẹ trở lại.

• Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất, mở rộng và thúc đẩy vay mua bất động sản.
• Các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại.
• Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

Giai đoạn tăng trưởng

Giá bắt đầu tăng mạnh, lúc này nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến:

• Các bất động sản được giao dịch với khối lượng cao, các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và lúc nào cũng đông kín. Nhà nhà làm “cò đất” người người làm “cò đất”, và phần lớn nhà đầu tư có thể chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán.
• Các công trình được đầu tư xây dựng liên tục
• Vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
• Các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản.
• Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động.
• Đây là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.

Giai đoạn bong bóng (giai đoạn thị trường đạt đỉnh điểm)

• Các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao.
• Tỷ lệ đầu cơ lúc này cực cao. Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá và mọi người tranh nhau mua trong cuồng dại với hi vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán..
• Tỷ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi suất, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản.
• Thị trường lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kì.

Giai đoạn suy thoái

• Thị trường bất động sản hạ nhiệt
• Nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ.
• Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động sản.
• Tín dụng được siết chặt hơn bằng cách tăng lãi suất.
• Giá lúc này thị trường bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo ,thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh.
• Tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường, người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng.

Giai đoạn đóng băng

• Giá giảm chạm đáy
• Thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí không có thanh khoản.
• Thời điểm vàng này nhiều nhà đầu tư thông minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.

Kết luận: Như vậy, mua bất động sản hay mua cổ phiếu bất động sản thì cũng cần hiểu rõ bất động sản là ngành nghề chu kỳ, nên nếu bạn chỉ đánh giá duy nhất ở vấn đề tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thì có thể khi đó cổ phiếu bạn mua sẽ đang ở giai đoạn tăng trưởng hoặc bong bóng. Sau giai đoạn này, cổ phiếu bất động sản cũng sẽ sụt giảm theo chu kỳ của thị trường và lúc đó nếu không kịp điều chỉnh và cắt lỗ có thể dẫn đến những hệ luỵ. Nhưng ngược lại, vào giai đoạn sụt giảm của thị trường cũng sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đã có giai đoạn chuẩn bị gia tăng quỹ đất giá rẻ và chuẩn bị cho những cơ hội mới.

3. Đặc điểm cần lưu ý doanh thu cổ phiếu bất động sản

Một số lưu ý cần thiết mà nhà đầu tư cần nắm như sau:

• Đối với cổ phiếu nhà ở: Doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án nên sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, các chỉ số tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu đòn bẩy trước khi thực hiện việc đầu tư
• Đối với nhóm khu công nghiệp: Cách ghi nhận doanh thu sẽ tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, nhưng chủ yếu được chia làm 2 dạng chính là ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê đất. Do vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng, tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước

4. Quỹ đất của các doanh nghiệp, cổ phiếu bất động sản

Đối với doanh nghiệp Bất động sản, thì quá trình tạo lập quỹ đất là việc mà Doanh Nghiệp có định hướng chiến lược lâu dài đều đặt ra và thường xuyên triển khai. Việc săn quỹ đất là việc mang tính sống còn đối với sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản dù là nhà ở hay khu công nghiệp.

Việc mở rộng và đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp là không hề dễ dàng, nhưng việc khai thác, vận hành và tạo ra dòng tiền trên đất còn quan trọng hơn, thậm chí có thể mang lại nhiều rủi ro đối với chính bản thân doanh nghiệp bất động sản đó như cạn vốn, phải sáp nhập, bán lại …

Một số yếu tố cần thiết để đánh giá quỹ đất của doanh nghiệp:

• Pháp lý của đất có rõ ràng? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Chủ đầu tư (pháp lý chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư,chấp thuận chủ trương đầu tư); phê duyệt quy hoạch; pháp lý về đất (đất sản xuất kinh doanh hay đất ở, các loại hình sử dụng đất là 50 năm hay đất ở vĩnh viễn…); và pháp lý về xây dựng (có giấy phép xây dựng hay chưa, giấy phép xây dựng hạ tầng, phần thân hay phần thô…)
• Đất có phải thực hiện đền bù giải toả không? Tiến độ thực hiện như thế  nào? Có khó khăn gì hay không? (Đây là một giai đoạn cực kỳ khó khăn để những quỹ đất thực sự có thể khai thác)
• Giá đất đền bù, giải toả có thống nhất? Có sự tranh chấp giữa bên giải toả và người mua hay không?
• Thời gian dự án và tiến độ thực hiện (thực tế có những quỹ đất trong mơ, tuy vậy khi triển khai cần có sự điều chỉnh, tham gia của chính quyền địa phương thì phát sinh sự chậm trễ, có thể kéo dài đến nửa năm, thậm chí 1 năm; Hoặc có những dự án đắp chiếu, hoặc mật độ thưa thớt, pháp lý hoàn thiện chậm trễ, bàn giao chậm trẻ, thì dù quỹ đất có đẹp cũng sẽ thành đất trống, da beo)
• Tiềm lực tài chính của công ty để khai thác được quỹ đất. Một cơ cấu tài chính vững mạnh của doanh nghiệp bất động sản mới có thể đáp ứng được những yêu cầu trong việc khai thác quỹ đất. Nên một doanh nghiệp bất động sản nếu chỉ nhìn vào quỹ đất đang có thì chưa thể nói lên được nhiều điều, mà cần nhìn về dòng tiền và cách khai thác trên những quỹ đất sẵn có tạo ra tiềm lực tài chính ổn định và lâu dài hay không?
• Quỹ đất ở vùng cơ sở hạ tầng phát triển, có sự biến động nhất định về giá đất hay không và thuộc những khu vực được hưởng lợi từ xu hướng hạ tầng trong tương lai.

5. Yếu tố đầu tư công của chính phủ đối với cổ phiếu bất động sản

Khái niệm đầu tư công: “Đầu tư công là hoạt động đầu tư của Nhà nước vào các chương trình, dự án và đối tượng đầu tư công khác theo quy định của Luật này.”

Yếu tố đầu tư công sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã sở hữu các quỹ đất của những khu vực phát triển và có cơ sở hạ tầng tốt.

6. Lãi suất của các tổ chức tín dụng và lạm phát nền kinh tế

Đặc thù của thị trường bất động sản là cần nguồn vốn để đầu tư, khai thác và vận hành trên đất rất lớn. Nên chính vì vậy, tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản luôn là yếu tố cần phải đánh giá hàng đầu, bởi gánh nặng về nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh có thể dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh. Nợ vay của doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ lãi suất vay đến từ các tổ chức tín dụng như ngân hàng, các tổ chức phi ngân hàng. Đồng thời, lãi ngân hàng theo từng giai đoạn sẽ được điều chỉnh theo ngân hàng nhà nước để ổn định nền kinh tế

• Nếu lãi suất thấp, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ có biên lợi nhuận cao đồng thời thúc đẩy các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuê mua bất động sản.
• Nếu lãi suất cao, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm biên lợi nhuận, đồng thời các tổ chức, cá nhân sẽ giảm việc thuê, mua bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất điều chỉnh của ngân hàng nhà nước thường đi kèm sau những biến động của lạm phát. Nên chính vì vậy, khi đánh giá cổ phiếu bất động sản, thì cần theo dõi biến động của lạm phát và lãi suất.

7. Hàng tồn kho và cổ phiếu bất động sản

Đối với đặc thù kinh doanh của ngành bất động sản, thì thiếu dòng tiền là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp có thể lâm vào cảnh không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Mỗi một ngày qua đi, doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản” là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản. Hàng tồn kho thì nhiều, nhưng giao dịch thì ít, tiền chưa về mà các hoạt động vẫn phải duy trì có thể dẫn đến những nguy cơ lớn.

8. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của cổ phiếu bất động sản

Đối với đặc thù của cổ phiếu và doanh nghiệp bất động sản, thì các nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm đến bộ chỉ số đòn bẩy tài chính cụ thể như sau:

Hệ số D/A: Nợ trên tổng tài sản

Hệ số này đo lường mức độ sử dụng nợ vay của doanh nghiệp để tài trợ cho tổng tài sản. Có nghĩa là trong tổng số tài sản hiện tại của doanh nghiệp được tài trợ khoảng bao nhiêu phần trăm là nợ vay. Hệ số này phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Mục đích vay, lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, loại hình doanh nghiệp. Để biết được tỷ số này cao hay thấp có thể so sánh với tỷ số trung bình ngành. Hệ số nợ quá cao còn phản ánh về việc doanh nghiệp trong tương lai có thể huy động thêm vốn vay hay không?

Hệ số D/C: Tỷ lệ nợ trên vốn 

Là thước đo đòn bẩy tài chính của một công ty, được tính bằng cách lấy tổng nợ chịu lãi của công ty (bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn) chia cho tổng số vốn. Doanh nghiệp nào có tỷ lệ nợ trên vốn cao so với mức bình quân ngành thì doanh nghiệp đó có thể có tình hình tài chính không khả quan.

Công thức: D/C = Nợ chịu lãi / (Nợ chịu lãi + Vốn chủ sở hữu của các cổ đông) 

Trong đó tổng vốn là tất cả các khoản nợ phải trả lãi cộng với vốn chủ sở hữu của các cổ đông, bao gồm các khoản như cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi và lợi ích của cổ đông thiểu số.

Hệ số D/E: Nợ trên vốn chủ sở hữu 

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu cho biết tỉ lệ giữa hai nguồn vốn cơ bản (vốn nợ và vốn chủ sở hữu) mà doanh nghiệp sử dụng để tài trợ cho hoạt động của mình. Hai nguồn vốn này có những đặc tính riêng biệt và mối quan hệ giữa chúng được sử dụng rộng rãi để đánh giá cấu trúc tài chính của doanh nghiệp. Công thức tính như sau:

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu = Nợ phải trả / Vốn chủ sở hữu

Hệ số đòn bẩy tài chính: Tổng tài sản bình quân/Vốn chủ sở hữu bình quân

Hệ số này thể hiện vốn vay và vốn chủ sở hữu bình quân trong cả một thời kỳ. Tỷ số này thấp thể hiện khả năng tự chủ tài chính nhưng cũng cho thấy doanh nghiệp chưa tận dụng được nhiều lợi thế của đòn bẩy tài chính.

Hệ số chi trả lãi vay:  (EBIT/Chi phí lãi vay)

Hệ số chi trả lãi vay cho biết mức độ lợi nhuận trước thuế và lãi vay đảm bảo khả năng trả lãi của một doanh nghiệp.

• Chỉ số này > 1 chứng tỏ doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng trả lãi vay.
• Chỉ số này <1 chứng tỏ doanh nghiệp đã vay quá nhiều so với khả năng của mình, hoặc doanh nghiệp kinh doanh kém đến mức lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) thu được không đủ trả lãi vay

Trong đó:

EBIT: Là tất cả các khoản lợi nhuận trước khi tính vào các khoản thanh toán tiền lãi và thuế thu nhập. Vai trò giúp cho EBIT là loại bỏ sự khác nhau giữa cấu trúc vốn và tỷ suất thuế giữa các công ty khác nhau. Vì I (Interest: Lãi vay), nó sẽ liên quan đến nợ vay, tức là cấu trúc vốn; T (Taxes: thuế), nó liên quan đến yếu tố thuế, tức là doanh nghiệp  có được ưu đãi thuế hay không. Do đó, hệ số EBIT (đã loại bỏ lãi vay và thuế) sẽ làm rõ hơn khả năng tạo lợi nhuận của công ty, và dễ dàng giúp người đầu tư so sánh các công ty với nhau.

Công thức tính EBIT

EBIT = Thu nhập – Chi phí hoạt động

EBIT  = Thu nhập sau thuế + Thuế + Lãi vay

EBIT = Lợi nhuận trước thuế  + Lãi Vay

9. Chất lượng và khả năng của đội ngũ lãnh đạo công ty 

Ngành bất động sản ngoài việc yêu cầu vốn lớn, thì thời gian để hoàn thành các công trình bất động sản cũng đòi hỏi thời gian dài. Nên khi mua cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư nên chú trọng đến thời gian các dự án, hoặc những câu chuyện của doanh nghiệp hoàn thành, tiến độ thực hiện nó. Để thực hiện tốt những điều này, thì vai trò của ban lãnh đạo là vô cùng quan trọng, bởi không thể lấy tầm nhìn ngắn hạn để tham gia thị trường có yếu tố dài hạn. Nên lãnh đạo cần có tầm nhìn, cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, cần 3-5 năm, cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo, kể cả đôi khi DN báo lãi nhưng nếu vấn đề quản trị công ty không tốt thì chưa chắc đồng lãi đó rơi vào túi cổ đông mà vào các con đường khác như chuyển vào công ty sân sau. Để cổ đông đi đường dài với Doanh nghiệp thì cần quản trị công ty tốt.

10. Tăng trưởng lợi nhuận và tốc độ bán hàng 

Để đánh giá về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản, theo Trần Việt MB, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa trên hai yếu tố sau:

• Lợi nhuận: Đối với ngành bất động sản, không nên chỉ nhìn lợi nhuận trong một quý, mà phải nhìn và lợi nhuận năm hoặc năm sau bởi có thể đó mới là giai đoạn bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu. Khi đánh giá yếu tố lợi nhuận cần quan tâm đến phân khúc mà doanh nghiệp đó triển khai có còn tiềm năng tăng trưởng hoặc phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoán tốt hay không? Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất.
• Tốc độ bán hàng – Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Doanh thu tăng khẳng định tốc độ bán hàng cao, đội ngũ đưa sản phẩm đến tay khách hàng đang làm tốt, nên nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tăng trưởng doanh thu theo các kỳ báo cáo. Lưu ý về chỉ số về tỷ lệ người mua trả tiền trước đối với các loại hình bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời cũng sẽ phản ánh dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp BĐS

11. Tốc độ tăng vốn và hiệu quả của việc sử dụng vốn 

Phần cuối cùng của bài viết, Trần Việt MB sẽ cùng các bạn điểm qua một số hình thức tăng vốn của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Bởi đây cũng là một yếu tố quan trọng nhằm đáp ứng những đặc thù của ngành trong đầu tư dài hạn bất động sản.

• Trả cổ tức bằng cổ phiếu

  • Hình thức về bản chất, vốn chủ sở hữu, tổng tài sản lại không hề thay đổi và hơn hết là không có bất kỳ dòng tiền phát sinh mới chảy vào doanh nghiệp. Do đó, thoạt nhìn có vẻ doanh nghiệp to lớn hơn nhưng thực sự đây chỉ là nghiệp vụ sổ sách.
  • Việc trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp công ty có thể giữ lại tiền để khắc phục khó khăn hoặc mở rộng sản xuất, đầu tư vào những dự án mang lại lợi nhuận lâu dài cho cổ đông.
  • Trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên, qua đó gián tiếp tăng thanh khoản của cổ phiếu đó. Cổ tức bằng cổ phiếu cũng làm giảm thị giá, giúp nhà đầu tư khác có thể dễ dàng mua cổ phiếu.

  • Nhược điểm của cổ tức bằng cổ phiếu là vốn hóa không đổi, trong khi nhà đầu tư phải chờ 2-3 tháng để cổ phiếu mới phát hành về tài khoản, sau đó mới có thể bán. Trả cổ tức bằng cổ phiếu là biện pháp giúp doanh nghiệp hợp thức hóa nhiều chỉ tiêu tài chính và điều này hoàn toàn khác với việc đầu tư mở rộng. Cổ phiếu của doanh nghiệp bị pha loãng lớn và với tiềm lực tài chính như trên sẽ khó giúp giá cổ phiếu tăng trở lại hoặc trả cổ tức cao cho năm tiếp theo.

• Quyền mua cổ phiếu

  • Quyền mua Cổ phiếu cho phép người nắm giữ có quyền được mua một số lượng Cổ phiếu xác định trước với một giá đã xác định trước, thấp hơn giá hiện hành của Cổ phiếu đó trên thị trường.
  • Cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu không bị giới hạn thời gian chuyển nhượng, tức khi cổ phiếu phát hành thêm được niêm yết thì một thời gian ngắn sau đó cổ đông đã có thể bán ra trên thị trường.
  • Cổ phiếu cho dù là phát hành dù giá thấp thì sau khi hoàn tất sẽ bị pha loãng nên có được hưởng lợi hay không hoàn toàn phụ thuộc vào kỳ vọng sau đó của thị trường dành cho doanh nghiệp, và kết quả kinh doanh và hoạt động của doanh nghiệp đó.

• Phát hành riêng lẻ cổ phiếu 

  • Phát hành riêng lẻ là việc công ty phát hành chào bán chứng khoán của mình trong phạm vi một số người nhất định, thông thường là cho các nhà đầu tư có tổ chức có ý định nắm giữ chứng khoán một cách lâu dài, như công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí… với những điều kiện hạn chế chứ không phát hành rộng rãi ra công chúng.

  • Chỉ số EPS (lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) được tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho số lượng cổ phiếu bình quân trong năm. Việc bổ sung vốn từ phát hành riêng lẻ trong ngắn hạn chưa giúp lợi nhuận tăng trưởng ngay nhưng làm số cổ phiếu tăng lên, dẫn tới EPS giảm xuống (pha loãng) và định giá P/E tăng lên, khiến cổ phiếu kém hấp dẫn về định giá so với các doanh nghiệp khác trong ngành.

  • Khi mức giá cổ phiếu riêng lẻ thấp hơn giá thị trường, thì rủi ro được đẩy cho nhóm cổ đông/nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ bên ngoài, bởi khả năng tiếp cận thông tin về doanh nghiệp hạn chế hơn ban lãnh đạo, cổ đông nội bộ. Bên cạnh đó, thời gian hạn chế chuyển nhượng ngắn dẫn đến đối tác chiến lược hoặc cổ đông lớn dễ dàng bán ra cổ phiếu chốt lời. Dù thị giá cổ phiếu giảm, họ vẫn có cơ hội thu lời do mua cổ phiếu với giá thấp. Trường hợp thị giá cổ phiếu tăng, mức lãi của họ càng lớn.

• Trái phiếu bất động sản chuyển đổi

  • Trái phiếu chuyển đổi là một hình thức “nâng cấp” của trái phiếu. Đây là trái phiếu do công ty cổ phần phát hành cho phép chuyển đổi trái phiếu chủ quyền thành cổ phiếu (thông thường là cổ phiếu thường) của công ty. Lãi suất trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn trái phiếu thông thường
  • Nếu công ty có khả năng thu được lợi nhuận cao thì các trái chủ (người sở hữu trái phiếu) sẽ chuyển trái phiếu thành cổ phiếu và dẫn đến số lượng cổ đông mới tăng lên, các cổ đông cũ phải chia sẻ quyền kiểm soát cũng như thu nhập cho các cổ đông mới. Đây là một bất lợi lớn cho tổ chức phát hành
  • Pha loãng quyền sở hữu không phải là một tính huống tốt đối với công ty phát hành. Giá trị cổ phiếu sẽ bị chia ra thành nhiều phần nhỏ sẽ không thu hút được nhà đầu tư mới.
  • Thu nhập trái phiếu được tính vào chi phí, do đó được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế của công ty, trong khi cổ tức bằng cổ phiếu được lấy từ lợi nhuận sau thuế của công ty.

• Trái phiếu bất động sản, trái phiếu riêng lẻ 

  • Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì bán cổ phần dù giá tốt nhưng rủi ro vì có thể mất quyền kiểm soát, còn bán trái phiếu là một hình thức huy động vốn, đỡ rủi ro hơn, do đó hiện nay đa số doanh nghiệp sẽ chọn hình thức này. Người mua trái phiếu được ví như chủ nợ, còn người mua cổ phiếu thì là cổ đông.
  • So với việc đi vay ngân hàng hoặc bán cổ phần, thì phương pháp huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp trả lãi 10 – 13%/năm với nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng nhẹ nhàng, đỡ áp lực và lợi hơn nhiều so với việc đi vay ngân hàng hay bán cổ phần. Khi quỹ đất phình to, sẽ tỷ lệ thuận với giá cổ phiếu tăng theo, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư mới. Giá cổ phiếu tiếp tục tăng cao, Doanh nghiệp chia thưởng, phát hành tăng vốn.
  • Rủi ro:  Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không nhằm mục đích phát triển mà hướng sang việc trả lãi, giải quyết các tình hình tài chính bế tắc, khủng hoảng, kết quả kinh doanh thua lỗi và nhà đầu tư nên cân nhắc với doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo. Bởi nếu lựa chọn sai, sẽ là đổi tiền thật lấy giấy

Trên đây là toàn bộ những chia sẻ từ Trần Việt MB. Với bài viết này, hy vọng rằng cũng đã đem nhiều giá trị thiết thực với độc giả trên hành trình đầu tư của mình.

————————————

Về tớ – Trần Việt MB

• Gương mặt tư vấn tài chính xuất sắc trên Website MB Ageas: Tại đây 
• Vietnamnet: Tại đây

———————————–

Lĩnh vực hoạt đông tại MB Bank

1. Tư vấn bảo hiểm nhân thọ Quân đội MB Ageas (BHNT Quân đội) – (Tớ luôn cam kết nếu không tư vấn đầy đủ hoàn tiền 100%)

2. Tư vấn đầu tư chứng khoán tại Chứng khoán MB – MBS.

3. Tư vấn đầu tư quỹ mở MB Capital.

Bạn có thể chỉ dành 5 phút mở tài khoản MB Bank để nhận được chính sách:

• Miễn 6 loại phí ngân hàng: Phí quản lý tài khoản; phí chuyển tiền trọn đời; Phí thông báo số dư biến động; Phí duy trì, Phí rút tiền, Phí phát hành
• Miễn phí Số đẹp + Tài khoản số điện thoại

Mình gửi link đăng ký hỗ trợ mở tài khoản: Tại đây

4. Khoá học:” Money Game Winner – Chiến thắng trò chơi tiền bạc” , mình có xây dựng và triển khai khoá học ưu đãi 599.000 đồng trong 3 buổi học liên tục (Giá gốc 1.800.000 đồng). Bạn có thể xem tại đây

———————————–

Hỗ trợ miễn phí

• Điều chỉnh tư vấn hợp đồng bảo hiểm lỗi.
• Hỗ trợ quy trình giải quyết quyền lợi bảo hiểm của 18 công ty trên thị trường

———————————–

Một số kênh liên hệ:

1. Nhóm Zalo dành cho khách hàng đang tìm hiểu: Tại đây
2. Nhóm Facebook hỗ trợ tư vấn viên” Tại đây  / Nhóm Zalo hỗ trợ tư vấn viên: Tại đây
3. Nhóm Chia sẻ giá trị về Kỹ năng làm cha mẹ: Tại đây

Kênh mạng xã hội

1. Fanpage: Trần Việt MB 

2. Zalo: 090.226.1286

3. Email: info@tranvietmb.com / tranviet.mbageas@gmail.com.

4.Website: Trần Việt MB

5. Youtube: Trần Việt MB