Trần Mạnh Hoàng Việt – FINANCIAL ADVISOR

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Công ty chuyên đầu tư và phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị và cung cấp các dịch vụ liên quan.Trong bài viết này, chuyên gia Trần Mạnh Hoàng Việt – Nhà Quản lý gia sản chuyên nghiệp tại Việt Nam sẽ có những phân tích về thực tại và xu hướng của cổ phiếu này trong giai đoạn từ năm 2025 – 2027

1. Nội dung bài viết

   Tổng quan về SZC 

Với hơn 25 năm kinh nghiệm, thương hiệu Sonadezi gắn liền với lĩnh vực kinh doanh, phát triển các Khu công nghiệp. Là một trong những Doanh nghiệp xây dựng khu công nghiệp được xếp hàng đầu của Việt Nam trong giới đầu tư trong và ngoài nước. Sự thành công của Sonadezi đã đúc kết được trong quá trình xây dựng khu công nghiệp từ việc giao đất đúng thời hạn và cơ sở dịch vụ hạ tầng công nghiệp đầy đủ, cam kết hỗ trợ, chăm sóc khách hàng trong suốt thời gian đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm vào sản xuất kinh doanh. Đồng thời, góp phần đẩy mạnh xây dựng thương hiệu và uy tín của Công ty trong ngành

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) đặt mục tiêu doanh thu năm 2025 đạt khoảng 930,9 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,2% so với năm 2024. Cơ cấu doanh thu dự kiến như sau:

• Cho thuê đất khu công nghiệp: 748,4 tỷ đồng, chiếm khoảng 80,4% tổng doanh thu.​

• Kinh doanh bất động sản dân dụng: 78 tỷ đồng, tương đương 8,4% tổng doanh thu.​

• Các hoạt động kinh doanh và thu nhập khác: Khoảng 104,5 tỷ đồng, chiếm 11,2% tổng doanh thu.​

Như vậy, mảng cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong cơ cấu doanh thu của SZC, phản ánh chiến lược tập trung vào lĩnh vực này. Đồng thời, công ty cũng đa dạng hóa nguồn thu thông qua kinh doanh bất động sản dân dụng và các hoạt động khác.

Hãy cùng tôi phân tích các thông tin tổng quan về các chỉ số định giá hiện tại:

2. So sánh P/E và P/B hiện tại với trung bình ngành

• P/E hiện tại của SZC: 23.64

• P/B hiện tại của SZC: 2.54

Trung bình ngành bất động sản khu công nghiệp (theo số liệu gần đây):

• P/E trung bình ngành: ~13.5 – 15

• P/B trung bình ngành: ~1.8 – 2.0

Đánh giá:

• SZC cao hơn mức trung bình ngành ở cả hai chỉ số:

  • P/E cao: Cho thấy nhà đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng trong tương lai hoặc cổ phiếu đang được định giá cao hơn so với hiệu suất lợi nhuận hiện tại.

  • P/B cao: Ngụ ý nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn cho tài sản ròng của doanh nghiệp – thường chỉ xảy ra khi doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng mạnh hoặc sở hữu tài sản giá trị chưa phản ánh hết trong sổ sách (như đất khu công nghiệp tăng giá).

3. Đánh giá chỉ số Beta để xác định độ nhạy của Cổ phiếu

Phân tích chỉ số Beta SZC: 1.47

• Ý nghĩa: Beta đo mức độ biến động của cổ phiếu so với thị trường chung:

  • Beta = 1: Biến động bằng với thị trường.

  • Beta > 1: Cổ phiếu biến động mạnh hơn thị trường.

  • Beta < 1: Biến động thấp hơn thị trường.

Với Beta = 1.47, SZC:

• Là một cổ phiếu có độ nhạy cao với thị trường chung.

• Phù hợp với nhà đầu tư ưa rủi ro, thích biến động mạnh để tìm kiếm lợi nhuận cao.

• Không phù hợp cho nhà đầu tư thận trọng trong thời kỳ thị trường nhiều rủi ro hoặc điều chỉnh.

  Tham gia nhóm thảo luận chứng khoán tại đây

4. Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh và kỳ vọng tương lai của SZC

A. Chỉ số kinh doanh

Từ các chỉ số trên, khi thực hiện so sánh và đánh giá 3 năm gần nhất, tôi đưa ra một số nhận định như sau:

Trong giai đoạn 2022–2024, SZC duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định nhưng có dấu hiệu chậm lại. Doanh thu thuần tăng đều qua từng năm, phản ánh khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất khu công nghiệp hiện hữu. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng và EPS gần như đi ngang, cho thấy biên lợi nhuận có thể đang bị thu hẹp do áp lực chi phí hoặc tốc độ ghi nhận doanh thu chậm hơn kỳ vọng. Dù vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ (ROE) vẫn được cải thiện tích cực, nhờ vào việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn.

Một điểm đáng lưu ý là tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu liên tục gia tăng, cho thấy SZC đang đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính để phục vụ cho chiến lược đầu tư mở rộng. Dù rủi ro tài chính gia tăng, nhưng với chỉ số EBIT/lãi vay đạt mức cao (11.7 lần), doanh nghiệp vẫn đảm bảo được khả năng thanh toán lãi vay trong ngắn hạn.

5. Kỳ vọng của SZC trong tương lai

Để đánh giá được kỳ vọng về SZC trong tương lai, cần xem xét năng lực vận hành và khai thác hiện tại của Doanh nghiệp này. Chúng ta hãy cùng phân tích các chỉ số sau:

1. Quỹ đất và tỷ lệ lấp đầy:

• Tổng diện tích: SZC sở hữu quỹ đất khoảng 2.287 ha, bao gồm:​

  • 1.556 ha dành cho khu công nghiệp.​

  • 579 ha cho phát triển khu đô thị.​

  • 152 ha cho sân golf

• Diện tích đã cho thuê: Tính đến cuối năm 2024, SZC đã cho thuê lũy kế khoảng 570 ha đất khu công nghiệp, đạt tỷ lệ lấp đầy gần 52%. Trong năm 2024, công ty đã ký hợp đồng cho thuê khoảng 46 ha, vượt 16% so với kế hoạch đề ra.

2. Tiềm năng khai thác quỹ đất còn lại:

• Diện tích chưa cho thuê: SZC còn khoảng 540 ha đất khu công nghiệp chưa cho thuê. Với tốc độ cho thuê trung bình 30-50 ha/năm, quỹ đất này đủ để công ty khai thác trong vòng 10 năm tới.

• Giá thuê cạnh tranh: Giá thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức hiện khoảng 80-90 USD/m²/chu kỳ thuê, thấp hơn so với mức trung bình 120-135 USD/m² trong khu vực. Điều này tạo lợi thế cạnh tranh cho SZC trong việc thu hút nhà đầu tư.

3. Kế hoạch mở rộng và đầu tư:

• Giải phóng mặt bằng: SZC đang tập trung vào công tác giải phóng mặt bằng để mở rộng quỹ đất sạch, sẵn sàng cho thuê. Trong năm 2024, công ty đã chi khoảng 1.208 tỷ đồng cho hoạt động này, tiếp nhận bàn giao 91,5 ha, bao gồm 90 ha đất khu công nghiệp và 1,5 ha đất khu đô thị.

• Phát triển khu đô thị và sân golf: Bên cạnh khu công nghiệp, SZC đang đầu tư phát triển khu đô thị và sân golf nhằm tạo hệ sinh thái hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu của cư dân và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp. 

4. Hiệu quả kinh doanh:

• Doanh thu: Năm 2024, SZC đạt tổng doanh thu khoảng 893 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ cho thuê đất khu công nghiệp đóng góp 703 tỷ đồng, vượt 12% so với kế hoạch.

• Lợi nhuận: Lợi nhuận trước thuế năm 2024 đạt khoảng 311 tỷ đồng, vượt 9% so với kế hoạch.

Với quỹ đất lớn, giá thuê cạnh tranh và chiến lược khai thác hiệu quả, SZC có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Việc tập trung vào giải phóng mặt bằng, mở rộng quỹ đất sạch và phát triển hệ sinh thái khu công nghiệp – đô thị – sân golf sẽ giúp công ty duy trì và nâng cao năng lực khai thác, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các nhà đầu tư.

5. Các hoạt động tăng trưởng doanh thu lớn của SZC 

Khu đô thị Châu Đức:

• Quy mô và vị trí: Dự án có tổng diện tích 2.287,55 ha, nằm trên địa bàn các xã Nghĩa Thành, Suối Nghệ (huyện Châu Đức), Châu Pha, Sông Xoài (TX. Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

• Vốn đầu tư: Ban đầu, tổng vốn đầu tư dự án là 1.237,43 tỷ đồng. Tuy nhiên, SZC đã đề xuất tăng vốn đầu tư lên 9.804,4 tỷ đồng, tăng gấp 6,92 lần so với kế hoạch ban đầu, nhằm phản ánh đúng quy mô và tiến độ thực hiện dự án. ​

• Tiến độ triển khai:

  • Giải phóng mặt bằng: Trong năm 2025, SZC dự kiến chi 1.207,7 tỷ đồng cho bồi thường giải phóng mặt bằng, với kế hoạch tiếp nhận bàn giao 91,5 ha, bao gồm 90 ha đất khu công nghiệp và 1,5 ha đất khu đô thị. ​

  • Xây dựng hạ tầng: Công ty sẽ đầu tư 437,6 tỷ đồng cho xây dựng cơ bản, tập trung vào hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư để triển khai xây dựng hạ tầng phân kỳ Khu đô thị phía Bắc, nhằm tạo thêm sản phẩm đưa vào kinh doanh. ​

  • Mở bán: Dự kiến, Khu đô thị Châu Đức sẽ bắt đầu mở bán vào năm 2027, sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng cơ bản.

  • Theo thông tin hiện có, Khu đô thị Châu Đức hiện chưa bắt đầu mở bán các sản phẩm bất động sản. Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) dự kiến sẽ khởi động việc mở bán vào năm 2027, sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng cơ bản. ​

    Tuy nhiên, trong phạm vi dự án tổng thể, Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước đã tiến hành mở bán một số sản phẩm. Cụ thể, vào ngày 6/11/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 128 căn nhà liền kề tuyến thương mại (shophouse) thuộc giai đoạn 2 của dự án này. ​

Tham gia nhóm thảo luận chứng khoán tại đây

Khu Công nghiệp Châu Đức: SZC còn khoảng 540 ha đất khu công nghiệp chưa cho thuê. Với tốc độ cho thuê trung bình 30-50 ha/năm, quỹ đất này đủ để công ty khai thác trong vòng 10 năm tới.

 

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) sở hữu mô hình phát triển bất động sản công nghiệp và đô thị tích hợp – một cấu trúc có chiều sâu, mang lại lợi thế cạnh tranh dài hạn. Chuỗi giá trị của SZC được xây dựng từ nền tảng sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý minh bạch, cho đến khả năng phát triển đồng bộ hệ sinh thái khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ. Tuy nhiên, đằng sau mô hình tích hợp này là những rủi ro đáng lưu ý trong từng mắt xích vận hành.

Ở giai đoạn đầu vào, SZC có lợi thế rõ rệt khi nắm giữ hơn 2.200 ha đất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, trong đó hơn 1.500 ha dành cho khu công nghiệp. Tuy nhiên, rủi ro phát sinh từ việc giải phóng mặt bằng vẫn còn hiện hữu, khi nhiều khu vực chưa được bàn giao đất sạch hoàn toàn. Việc triển khai các phân kỳ mới phụ thuộc vào quá trình đền bù, điều chỉnh quy hoạch và thủ tục pháp lý, vốn thường kéo dài. Thêm vào đó, chi phí đầu tư hạ tầng ngày càng tăng, đòi hỏi SZC phải đảm bảo khả năng huy động vốn quy mô lớn – một yếu tố dễ trở thành áp lực tài chính nếu dòng tiền chưa kịp thu hồi từ các dự án.

Ở khâu vận hành, SZC đang tập trung đầu tư mạnh vào hạ tầng kỹ thuật, điện – nước – giao thông nội khu, cùng lúc triển khai sân golf, khu nhà ở xã hội, shophouse và khu dân cư Hữu Phước. Tuy nhiên, việc xây dựng hạ tầng đồng bộ cần thời gian và ngân sách lớn, trong khi một số tiện ích còn chưa hoàn thiện. Nếu tiến độ chậm hoặc thiếu kết nối tổng thể, tính hấp dẫn của toàn bộ dự án có thể suy giảm. Ngoài ra, chi phí đầu tư đổ dồn vào giai đoạn đầu khiến dòng tiền âm trong ngắn hạn là điều khó tránh khỏi, đòi hỏi SZC phải quản trị vốn hiệu quả.

Về đầu ra, doanh thu từ cho thuê đất khu công nghiệp hiện vẫn chiếm phần lớn cơ cấu. Tuy nhiên, hình thức ghi nhận doanh thu một lần khi ký hợp đồng – dù mang lại lợi nhuận đột biến – cũng khiến kết quả kinh doanh giữa các năm không đều, khó duy trì sự ổn định. Việc phụ thuộc vào một số hợp đồng lớn trong từng năm cũng làm tăng rủi ro về tăng trưởng nếu không có khách thuê mới kịp thời bù đắp.

Đáng chú ý, khu đô thị Châu Đức – dự án kỳ vọng lớn – vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, dự kiến đến năm 2027 mới bắt đầu mở bán. Điều này đồng nghĩa rằng, nguồn thu từ khu đô thị vẫn nằm ở kỳ vọng trung – dài hạn. Trong khi đó, tuyến BOT 768 chuẩn bị thu phí trở lại từ năm 2025, nhưng đóng góp doanh thu tương đối nhỏ so với tổng thể.

Tuy vậy, một điểm sáng quan trọng là tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp hiện chỉ đạt khoảng 51–52%, cho thấy dư địa phát triển còn rất lớn. Nếu SZC tiếp tục duy trì tốc độ lấp đầy ổn định, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ khu đô thị và các tiện ích dịch vụ, thì bức tranh tài chính của công ty sẽ tích cực hơn nhiều từ 2026 trở đi.

Ngoài ra, so với mặt bằng giá thuê trong khu vực, SZC hiện đang có mức giá thuê đất dao động từ 80 – 90 USD/m²/chu kỳ thuê (50 năm). Mức giá này được đánh giá là tương đối cạnh tranh so với mặt bằng chung tại các khu công nghiệp lân cận trong khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh Đông Nam Bộ.

Cụ thể:

• KCN Phú Mỹ 3 (TX. Phú Mỹ): khoảng 120 – 130 USD/m²/chu kỳ

• KCN Long Thành (Đồng Nai): từ 130 – 160 USD/m²/chu kỳ

• KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai): từ 110 – 140 USD/m²/chu kỳ

• KCN VSIP 2 (Bình Dương): khoảng 150 – 180 USD/m²/chu kỳ

Như vậy, giá thuê của SZC thấp hơn từ 30 – 40% so với các khu công nghiệp có hạ tầng tương đương ở Đồng Nai và Bình Dương. Đây là lợi thế quan trọng giúp SZC thu hút các nhà đầu tư FDI đang tìm kiếm phương án tiết kiệm chi phí, đặc biệt trong bối cảnh chi phí mặt bằng và lao động tại các trung tâm công nghiệp truyền thống ngày càng cao.

Tham gia nhóm thảo luận chứng khoán tại đây

6. Đánh giá về sự tăng giảm giá cổ phiếu SZC

Hiện tại, giá cổ phiếu SZC dao động quanh mức 41.000 – 42.000 đồng/cổ phiếu, trong khi các công ty chứng khoán như SSI, BSC và Vietstock đều đưa ra giá mục tiêu trong vùng 43.000 – 44.500 đồng, tương đương mức tăng kỳ vọng chỉ khoảng 5 – 8% so với thị giá.

Đáng chú ý, những định giá này phần lớn dựa trên giả định giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng và kết nối hạ tầng được cải thiện, thay vì đến từ tăng trưởng doanh thu đột biến trong ngắn hạn. Trong khi đó, theo kế hoạch kinh doanh năm 2025, SZC đặt mục tiêu doanh thu chỉ tăng nhẹ 2,2% so với năm 2024 và lợi nhuận sau thuế gần như đi ngang, phản ánh chiến lược thận trọng và giai đoạn đầu tư tích lũy là chủ yếu.

Bên cạnh đó, phần lớn doanh thu năm 2024 đến từ ghi nhận một lần của các hợp đồng lớn (như Tripod Electronics) – điều này sẽ khó lặp lại trong năm 2025 nếu không có khách hàng mới tương đương. Khu đô thị Châu Đức vẫn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và chỉ có thể kỳ vọng mở bán từ năm 2027 trở đi. Do đó, nguồn tăng trưởng ngắn hạn gần như không rõ rệt.

Về mặt định giá, nếu so sánh với tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận năm 2025 thấp và mức tăng giá mục tiêu khiêm tốn, có thể thấy SZC chưa đủ hấp dẫn trong ngắn hạn để thu hút dòng tiền đầu cơ hoặc đầu tư tăng trưởng. Thay vào đó, cổ phiếu này phù hợp hơn với các nhà đầu tư dài hạn, tin vào chu kỳ phát triển hạ tầng – khu công nghiệp – đô thị của Bà Rịa – Vũng Tàu trong trung và dài hạn (2026–2030).

Kết luận: Với mặt bằng định giá hiện tại đã tiệm cận giá mục tiêu, tăng trưởng doanh thu chậm và chưa có yếu tố bất ngờ rõ rệt, SZC khó tạo ra sức hút mạnh trong năm 2025 nếu không xuất hiện các yếu tố mới mang tính bứt phá.

Tham gia nhóm thảo luận chứng khoán tại đây

Trần Mạnh Hoàng Việt

Nhà Quản lý gia sản chuyên nghiệp tại Việt Nam

Hotline: 9892261286

Các dịch vụ của tôi: Tại đây